2007年8月11日，在山西省长治市的某村落，阎某将自己位于该村XX号的宅院及房屋以10万元的价格转卖给了城镇居民刘某。这座宅院拥有256平方米的集体土地使用面积，北屋五间、西屋两间、东屋两间以及简易厕所房。交易完成后，刘某支付了购房款，阎某也交付了宅院、房屋和集体土地使用证。在随后的居住使用过程中，刘某对宅院进行了一系列的修缮和改造，更换了大门、加装了雨棚，还用彩钢板修补了房顶。
时光流转至2019年3月，阎某突然向法院提起诉讼，请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求刘某退还房屋，自己则退还刘某10万元购房款。而刘某在诉讼中提起反诉，不仅要求阎某返还购房款，还要求其支付房屋和院落的修缮、改造费用，以及高达70万元（以评估价为准）的补偿款，在阎某支付上述款项后，刘某才同意返还宅院及房屋。
在案件审理过程中，刘某申请对涉案宅院的区位补偿价进行评估，然而，由于各种原因导致鉴定未果。最终，山西省长治市潞州区人民法院于2021年8月23日作出判决，确认双方签订的协议书无效，阎某需退还刘某购房款10万元，并赔偿刘某22.4万元，刘某在收到款项后需退还涉案宅院及房屋，同时驳回了双方的其他诉讼请求。
从法律层面来看，本案的判决有着充分的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因为本案的房屋买卖行为发生在民法典施行前，所以适用当时的合同法等相关法律规定。
我国《土地管理法》第九条第二款规定农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有；第十一条表明农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，且住宅用地需由乡（镇）人民政府审核批准。宅基地使用权与特定的集体经济组织身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。在本案中，阎某与刘某签订的协议书虽名义上是房屋转让，但依据房地一体原则，实际上处分了村集体土地使用权，违反了土地管理法的强制性规定，因此该合同属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，双方都存在过错。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了法律禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后主张合同无效，违背了诚实信用原则，应负合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准购买农村宅基地及房屋，也存在过错，应负次要责任。
对于刘某主张的修缮、添附费用，法院酌情确定为20000元。而对于宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围且无法评估，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定刘某的信赖利益损失为300000元，并酌定阎某承担70%的赔偿责任，即224000元。
中国人民大学法学院教授王利明曾说：“在合同无效的情况下，法律既要保护当事人的合法权益，又要维护社会的公共利益和经济秩序。”在农村房屋买卖中，由于宅基地的特殊性质，法律对其流转进行严格限制，目的在于维护农村土地的集体所有性质和农民的基本生存保障。然而，当合同无效时，如何平衡买卖双方的利益，避免一方因合同无效而遭受过大损失，是司法实践中需要谨慎考量的问题。
本案的判决，既遵循了法律的规定，又充分考虑了实际情况，通过对双方过错的认定和损失的合理分配，在维护法律尊严的同时，也实现了公平正义。它为今后类似案件的处理提供了有益的参考，警示人们在进行农村房屋买卖时，务必谨慎行事，充分了解相关法律法规，避免陷入不必要的法律纠纷。
