火祭，顾名思义，冬如火的季节里，它红了！

物业永远不会告诉你的秘密

其实,一个小区物业的好坏在一定程度上也可以成为我们买房应该考虑的因素,那么,对于购房者来说,物业究竟有哪些我们不知道的潜规则呢?



1.开发商有时候相当于“上级部门”

目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说:“成立物业公司的门槛比较低,注册资金达到30万元,有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐,大部分情况下,它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲,业主与物业公司是直接的合作关系,签订委托管理合同,缴纳物业费。但新的小区在竣工前,一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以,与购房者的满意度相比,实际上它们更在意开发商的态度,它们常说,会去和开发商沟通,甚至抱怨开发商。想想看,某种情况下开发商相当于上级主官部门,讨好还来不及,陪你抱怨只是“缓兵之计”。

2.它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源,熟悉小区状况,作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理,物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此,物业公司能扎根下来,往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以,即使业主们成立了委员会,自助招标,想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山,往往有办法让新来的物业主动撤离,“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

3.亏损是假的,毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了,连办公场所都是免费的,当然,几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利,但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开,油水可见一斑。

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式,服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说,“把绿化的浇水、修剪频率降低；减少电梯检修；有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米,实际上一年清洗一次就很不错了,新小区可以几年不洗,这笔费用就是纯收益。”

4.你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先需经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。据一位前物业公司人员说,“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入,一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入,它也不会被发到业主手中,因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金,物业从中可以收取一些管理费。关键问题是,房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了.业主往往知道自己理论上赚了多少钱,但钱又如何被花掉的,业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

5.你能享用的“免费保修期”很短

家里的东西坏了,物业人员上门维修经常会收取维修费,因为物业公司称,它们只负责维护“公共区域”。实际上,你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关,都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修,你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些,一般在2至5年。

事实上,即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的,物业公司的人说:“电梯的使用年限到了以后,可以启用公用设施基金来购买新电梯,费用不足的部分才由业主平摊,但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

6.地下空间最赚钱

通常小区规划车位的产权属于开发商,这部分车位费也属于开发商,而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说,小区“最赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位,而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构,这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所,在绝大多数小区是掌握在开发商手中的,物业只能帮助管理,分享一笔基本的物业费收益。“而地下空间,所有权有的是归人民防空的,而人防有的地区是不收费的,有的地区则每年要提取管理费,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右,如果物业将其改成车位或者直接出租,年收益能上百万。如果不追溯归属权,这当然也会变成物业的利润来源。”

7.它们也在利用“免费保修期”省钱

这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区,一切设备都是新的,第一年维护责任都在于设备厂商,其后2至4年也不容易出故障,这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费,物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米,但如果新小区的绿地未建成,那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包,第二年绿地建成后,绿化费照收不误,仅绿化费一项,物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大,那物业公司仅绿化费一项,赚个上百万元非常轻松。

鉴于如此种种,许多物业公司都爱接管新建小区,一位物业专家说,“而对于10年以上的小区,随着积累的问题日益暴露,很少再有物业公司对它有兴趣。”

8.物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上,物业管理条例明确规定了收费标准,余下服务项目,如绿化费、高低楼层费等,业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准,“比如说要求门岗必须2人,楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价,理由可能是物价上浮,或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元,现在是1500、1700元了。”这时候,你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支,业主有权对账目进行审计,“一条可行的方案是业主委员会用公共资金,聘请一个专门的审计机构,帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

9.发生入室盗窃,它们有时需要赔偿

物业公司的工作人员都喜欢强调,他们的责任从你的户门外开始,公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃,一位物业专家说,“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任,要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有24小时3人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的,那物业公司也要承担赔偿责任。

小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的最主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心,可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。

10.它们只是水电、燃气公司的传声筒

在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内,水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候,是物业出面张贴告示或电话通知,但它们只是个传声筒,你做出再多愤怒投诉,它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候,你敦促物业解决这类问题,都是没有用的。

只有一种情况,物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费,它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的,它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位,而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。

春暖花开，松塔红爪初显峥嵘！

熊爪，显然，这个冬天它没红。

买房子选哪层好？

木门相关尺寸记录，制作流程约40天。

橱柜已定德意丽博

橱柜制作流程60天……

门又复尺了一下，门、门套、窗套全解决了。两个推拉门的门套还没有决定是做木头的还是做跟推拉门配套的，这两周研究下这个问题。

上传一个我选择的门形

随着木工接近尾声，确定筒灯尺寸的问题也迫在眉睫。因为是简欧的风格，一直有个心理暗示要选圆形的筒灯，但是设计时因中央空调占用了灯位，客厅餐厅中间设计了两个斗胆灯，想来想去还是一起选择方形的筒灯，贯彻我一贯的硬装中性原则。
筒灯


筒灯单头


筒灯双头



[ 本帖最后由 x_yao 于 16-2-26 10:49 编辑 ]

不用，把尺寸定下来就行了。

等待中……

木工结束，漆工择日进场。

瓦工门头部分砖搞定了，这玩意用玻璃胶就搞定啦，心抖抖的，真的不会掉下来么。

漆工正式进场了，刷胶中……

漆工继续，一遍胶水已刷好，现在在刮腻子中……

漆工刚刚开始，因为涉及要等门套装好才能量出踢脚线长度，漆工还要留出踢脚线以及墙角包边区域，预计漆工是个漫长的流程。

已短

贴防裂胶布

今天吊顶量过了，过几天去看方案。卫生间厨房吊顶选择了法狮龍。

估算了一下电视背景墙，14000左右，这一块铁定超支了

好吧，我又自由散漫了一把

漆工说第一遍腻子结束了，本周都在出差，等周末回来选线条吧，上海这边下的哗哗的，镇江应该也是阴雨天，就让第一遍腻子多吹吹吧。

终于回家了，回复更新。先来一个一遍腻子效果图

老友记在线条方面是房间免费，客厅、餐厅、过道部分自费。朱工发了几种线条给我，正在研究用哪种中……

新一轮的纠结开始了…………

参考了一下装修群里大家的意见，还是决定装最简单的光板，时间长了不会觉得老气还耐看。

以焦山为名的焦山路，4月修中段，以后业主可以直接向南高架上丁卯，南徐，官塘桥，连通镇江重要的枢纽线路。
修好后会方便很多啊

因为橱柜正在制作流程中，我又想做台下盆，so现在到了买水槽的时间，水槽其实早就看好了，购买地址是万能的淘宝，很多人选择白鸟水槽，看过后基本无感，还是喜欢直角造型，有高大上的感觉。

现在3.15预付定金优惠中，99抵149，现价1508元，准备直接发德意丽博给我做台下盆，嘿嘿。

谈谈双槽单槽之争
在这方面我还真没纠结过，做为一个做过饭，洗过碗的人，双槽还有争议么？有谁没做过用一个水槽泡脏碗，泡满一槽再洗的举手

复制这条信息，打开手机淘宝 即可看到【舒美特 水槽 双槽 304不锈钢手工水槽 洗菜盆双槽 洗碗池水槽套餐】￥AADRNHcK￥淘口令

水槽店铺地址，有兴趣的装友可以参考一下。

部分线条上顶了，房间里的线条灰噗噗的，感觉质量不咋地的样子。

最近两天忙的都没空去工地，明天上午去锦华的仓库选爵士白大板，后天走出差一周，我那个去，我这是装修到明年的节奏啊

上午去选了个电视背景墙的板材，有一片老矿的花纹还不错，可惜面积不够选不了，现在选的这块板花纹少了点，还算清爽，左边可以，右边有竖裂纹，好在板材够长，跟开料的师傅讲了下，板材尽量在左边开，正好把板材右边不好的区域裁掉了。

漆工来电，2遍腻子结束了，3遍腻子要等餐厅圆顶石膏线搞好再弄。

入户和餐厅背景墙木板打底，这是准备装车边镜的部分

4块20宽的板子是给客厅背景墙两根罗马柱打底用的，没有特殊情况，下周末装客厅背景墙。板子部分连工带料1100块，这块是变动增项。

2遍腻子结束部分效果图，感觉白了一点

客厅餐厅过道石膏线条今天全部铺贴完毕了，阴角线条8元一米，共40米；指甲线（为什么叫指甲线？）12米，每米10元。共计440元。

现在就等餐厅圆顶边条和下收边搞好了，忘记了，新加了个沙发背景，很简单的6个框框，搞就搞了吧

沙发背景墙做好了，300块，还不错哦，今天圆顶边线也搞好了，周末回来发高清图。

沙发背景墙清晰版

可以不卖的，一般下面放个桶。

黑王子是大普货，皮实，好养，但要通风，晒太阳，少浇水。

一个字，贵！

餐厅圆顶石膏边条也搞好了，看着还不错。

现在发现当时木门定的有点迟了，现在要等木门装好，后面的工序才能顺利继续。

克雷吉的华丽变身！