一个小区却有两家物业公司，物业费“拉锯战”一触即发，这起涉“双物业”的缴费纠纷案缘何而起？小区业主的物业费又该交给谁呢？近日，南京鼓楼法院披露审理的一起物业纠纷案件，该案二审维持了原判。

2017年盛夏，某小区与江苏某物业公司签订临时托管协议，开启首段“物业服务马拉松”。半年后双方正式签订三年服务合约。2021年冬末，小区业委会作出与江苏某物业公司的续签物业服务决定，该决定在2023年春被法院撤销。此时物业公司仍在赛道坚守，一直为小区业主提供物业服务。

2023年3月底，剧情突现“小插曲”：小区内的商铺业主上海某科技公司另辟蹊径，与江苏某企业管理公司签订服务协议，约定由某企业管理公司为其提供物业服务，并拒缴原物业费用。原物业公司遂将上海某科技公司诉至法院，索要2023年4月至2024年5月欠付的8万余元物业费。

双方争议焦点：合约到期的“前任”是否有权收取“守护费”？部分业主自聘“新欢”能否改换“旧爱”？

法院经过审理认为，针对第一个问题，法院亮出“服务延续法则”，即便合约到期，在未选出新物业前，原服务方持续履职即构成事实服务，业主应当支付物业服务费用。本案中2018年合约虽未明示涵盖商业区，但服务标准与收费细则已暗含全区域管理，商铺业主难逃缴费义务。针对第二个问题，法院则亮出“业主自治法则”：民法典第278条明确规定，选聘物业属业主共同决定事项，需“双三分之二”业主表决。本案商业区与住宅区本属同一管理单元，个别商户业主与第三方私签物业服务协议如同“越位射门”，应属无效。

法院判决：上海某科技公司向江苏某物业公司全额支付8万余元物业费，判决后被告不服提起上诉，二审维持原判。就此，这场物业费“拉锯战”终被划上了休止符。

承办法官华瑾认为，本案在物业服务合同更迭的空白地带划出清晰法治标线——原物业公司持续提供“守护式服务”获法院支持，商户业主私签协议被认定“越位无效”，这也进一步折射出基层治理两大命题——业委会规范运作的迫切性，以及商户业主群体权益表达的合规路径。

法官提醒：业主应通过业委会在法定框架内争取权益，切莫“另起炉灶”反陷被动。同时，社区治理如同合奏曲，既需物业公司的专业演奏，更需全体业主的和谐共鸣，当出现治理杂音时，让法治成为校准节奏的指挥棒，方能奏出更加悦耳动听的交响乐。

扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 华瑾 高明明

校对 陶善工