一个小区却有两家物业公司,物业费“拉锯战”一触即发,这起涉“双物业”的缴费纠纷案缘何而起?小区业主的物业费又该交给谁呢?近日,南京鼓楼法院披露审理的一起物业纠纷案件,该案二审维持了原判。
2017年盛夏,某小区与江苏某物业公司签订临时托管协议,开启首段“物业服务马拉松”。半年后双方正式签订三年服务合约。2021年冬末,小区业委会作出与江苏某物业公司的续签物业服务决定,该决定在2023年春被法院撤销。此时物业公司仍在赛道坚守,一直为小区业主提供物业服务。
2023年3月底,剧情突现“小插曲”:小区内的商铺业主上海某科技公司另辟蹊径,与江苏某企业管理公司签订服务协议,约定由某企业管理公司为其提供物业服务,并拒缴原物业费用。原物业公司遂将上海某科技公司诉至法院,索要2023年4月至2024年5月欠付的8万余元物业费。
双方争议焦点:合约到期的“前任”是否有权收取“守护费”?部分业主自聘“新欢”能否改换“旧爱”?
法院经过审理认为,针对第一个问题,法院亮出“服务延续法则”,即便合约到期,在未选出新物业前,原服务方持续履职即构成事实服务,业主应当支付物业服务费用。本案中2018年合约虽未明示涵盖商业区,但服务标准与收费细则已暗含全区域管理,商铺业主难逃缴费义务。针对第二个问题,法院则亮出“业主自治法则”:民法典第278条明确规定,选聘物业属业主共同决定事项,需“双三分之二”业主表决。本案商业区与住宅区本属同一管理单元,个别商户业主与第三方私签物业服务协议如同“越位射门”,应属无效。
法院判决:上海某科技公司向江苏某物业公司全额支付8万余元物业费,判决后被告不服提起上诉,二审维持原判。就此,这场物业费“拉锯战”终被划上了休止符。
承办法官华瑾认为,本案在物业服务合同更迭的空白地带划出清晰法治标线——原物业公司持续提供“守护式服务”获法院支持,商户业主私签协议被认定“越位无效”,这也进一步折射出基层治理两大命题——业委会规范运作的迫切性,以及商户业主群体权益表达的合规路径。
法官提醒:业主应通过业委会在法定框架内争取权益,切莫“另起炉灶”反陷被动。同时,社区治理如同合奏曲,既需物业公司的专业演奏,更需全体业主的和谐共鸣,当出现治理杂音时,让法治成为校准节奏的指挥棒,方能奏出更加悦耳动听的交响乐。
扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 华瑾 高明明
校对 陶善工