3月1日来了！
房贷利率正式开始换锚！
旧贷款、旧利率
为什么要转换为LPR?
不转行不行？
转的话又如何转？
关系到每一个有房贷的人
市面上的解说版本太多了
太复杂、看不懂
怎么办？
今天，小编给你说清楚！
2019年12月28日央行公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR的运用，推进存量浮动利率贷款定价基准由基准利率转换为LPR。转换工作从2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
来源中国人民银行
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问题一：LPR利率是什么？
LPR就是理论上银行贷款产品的最低利率。就是说，银行做贷款，利率再低不能比央行公布的LPR利率还要低。
比如说，央行公布最新的5年期以上LPR是4.75%，那么理论上来说，银行所有的5年期以上贷款产品利率都不能低于4.75%。
问题二：现在最新的房贷利率怎么算？
今年以来，央行已经要求全部的商业银行，所有的贷款产品，自然包括房贷，全部要跟LPR挂钩，一切的贷款产品的利率都由LPR加点形成。
1.旧房贷利率 = 基准利率 X（1+上浮/折扣百分比）
2.新房贷利率 =最新5年期LPR利率 + 基点
（LPR是多家商业银行综合报价，代表市场利率，央行每月20日发布，按月浮动）
3.这次利率转换，央行给了旧贷款两条路选择：
一是假如你同意转换为LPR：关键问题是基点加多少需要确定，而每个月20号LPR又不断浮动，怎么办？到底以哪天为准呢？央行2019年12月28日下文件“一刀切”，全部旧贷款以2019年12月20日公布的LPR（4.8）为准进行转换，也就是说，你用旧贷款利率减去4.8就是你的“基点”（可为负数）。而且这个基点一旦固定，终身不变，并且规定2020年全年都是“转换过渡年”，只有从明年开始LPR浮动，你的贷款才能跟着浮动。
二是假如你不愿意转：原来执行的4.9基准利率永远不会变了，因为这个旧体系标准已经废弃了，以后LPR不管浮动4.7或5.0跟你都没关系，你的利率原来是4.9上浮或打折多少，今后永远不变，所以你就相等于签了固定利率贷款，央行也明确，如果你不同意LPR，就只有签固定利率贷款。
举个例子
比如，张先生，刚需，看中了一套房，首套按揭，去银行贷款的时候，上浮了15%。
那么他的房贷利率，就是4.9*1.15=5.635%。
而现在，最新的LPR报价是4.75%。
张先生不选择固定利率，选了LPR方式，那张先生的加点计算方式就是：5.635%-4.75%=0.885%（88.5个基点）
张先生的贷款利率计算就成了：LPR+0.885%。
LPR会变，88.5的基点不会改变。
又比如，小李买房，赶的巧，加上人品爆棚，银行给他房贷利率打了个8.5折。
他目前执行的利率就是4.9%×0.85=4.165%。
这一次，小李也选择了LPR方式，那么他的加点计算方式就是：4.165%-4.75%=-0.585%（-58.5个基点）
对，基点是能减的。
小李未来的房贷利率就是：LPR-0.585%。
LPR会变，但始终会减58.5个基点不变。
可以看到，不管你之前的贷款利率，是上浮了还是打折了，采用LPR后，因为加减点的存在，并没有变化，每个月该还多少钱，还是多少钱。
当年贷款利率高的，还是会高；利率低的，还是会低。
房贷利率只跟着LPR波动。
所以说，转换的重点，更多在于对“未来利率升降”的判断。
1、利率未来是下行趋势，建议大家及时转换为LPR利率，明年起就会享受到LPR下行带来的优惠，不建议选固定利率。
2、利率选择只可以转换1次，一旦确定，不能更改。
3、2020年3月1日—8月31日为转换期，期间哪一天签约都一样，早签约也并不代表能早享受优惠，都是从明年开始才调整。
4、签约时建议选择利率1年一变动，不要选择2年、3年或5年。缩短定价周期，利率下行期可尽早享受优惠。
5、签合同时浮动方式建议选每年1月1日 ，不建议选对年对月对日。一是可尽早享受LPR下行带来的优惠，二是每年12月一般多是政策制定和调整期，1月1日即可执行；三是还款额1月1日调整后全年容易记住，避免中期调整还款额增减带来疏漏。
6、各家银行办理渠道一般为掌上银行、网上银行线上渠道，补充协议系统已自动转换好，你只须在线确认一下一键搞定，不用亲自去银行人工办理。
现在大家应该能理解了，LPR利率计算方式下的住房按揭贷款。
2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
资料显示，2020年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。
1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点！
来源中国人民银行
2020年以来央行大动作不断，放水+降息并举，提振经济的目的不言而喻。
1月1日，央行宣布了下调存款准备金率0.5个百分点，一举释放8000亿的长期资金。
2月3日，央行表示将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
结语：
在LPR利率调整之前，MLF已经先期进行了利率下调。从本次调整来看，利率毫无悬念进行了下调，对疫情影响下的实体经济，尤其是融资层面起到一定利好作用。
LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，但肯定有稳定房地产的作用。
央行降息、LPR转换，对于楼市、股市，对于实体经济，对整个市场都是利好。
对于千千万万靠房贷买房的人而言，这将是决定未来你的贷款是多是少的时刻，也是大家少有的可以调整自己房贷利率的时刻，且换且珍惜！
[ 本帖最后由 my0511星河 于 2020-3-9 11:02 编辑 ]
