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总结!2018楼市十大关键词!哪些是你最关注?

  波澜起伏的2018年即将与我们告别。在这一年里,不论是房企,还是购房者,只要你身处中国楼市,都不得不面对这个巨大的变局。固有常识被颠覆,生存环境被改变……

  这一切看似很远,其实都真切地发生在我们每一个人身边。

  今天,小编归纳以下10大楼市关键词,对楼市进行概括性小结,帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。

  

  一、 全面调控

  如果必须选一个词语作为全年关键词,那一定就是【调控】。

  12月上旬,全国各地房地产调控政策继续发布,合计次数达到了8次,政策内容基本都是规范房地产市场各种乱象。截止目前,全国2018年房地产各种调控政策多达438次,刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。(全年有望达到450次)

  经过一年的全面调控,整条楼市产业链降温明显,房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,调控取得阶段性进展。可以预见的是,在即将到来的2019年,调控政策的持续性和稳定性不会改变,但方向大概率会转向巩固调控成果,“寒冬”结束不会太久。
  

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  二、房地产税

  数据显示,2018年以来房贷利率持续走高,截止10月份,全国首套房贷平均利率为5.71%,相当于基准利率的1.165倍,连涨22个月。

  今年镇江房贷利率持续上浮,首套房商贷利率从基准利率“普遍上浮15%”到“普遍上浮20%”,再看二套房利率,镇江多家银行利率上浮至20%到“普遍上浮25%”,镇江购房者所面临的压力不言而喻。

  房地产税作为一个新税种,其实要开征必须有很多门槛,最重要的自然是立法程序,其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。从国外经验及国内试点情况来看,房地产税的出台不会大幅度影响房价,但可以严厉打击炒房,让房屋回归居住属性。
  

  三、人才大战

  今年,各个城市陆续出台人才新政,奇招迭出,吸引高素质人才落户:

  武汉,大学生落户后,不仅不限购,而且买房直接打8折
  珠海,推出公积金贷款新政,高层次人才置业最高可贷250万元
  深圳,落户可以享受租房补贴,按照不同学历每人15000-30000元
  ……………

  1月3日,镇江市人民政府的官方网站上出台了《2018年镇江“金山英才”计划申报公告》,明确深入实施创新驱动发展战略,以高端人才聚集引领创新驱动发展,其中顶尖人才给予1000万元的资金资助。

  2017年3月25日至2018年12月31日,凡符合镇江市政府办《关于人才安居政策的意见》(镇政发〔2017〕14号)文件规定的人才购买商品住房的,可享受缴纳契税返还补贴。

  短期而言,大量高素质人才落户即取得购房资格,购房需求增长给楼市带来一阵升温;长期而言,也为城市各方面的发展提供了长期续航的动力。
  

  四、长租公寓

  长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域。不过,2018年,长租公寓市场可谓高开低走,涉足这个领域的房地产商甘苦自知。

  在房地产行业坚持调控的同时,国家为完善“租购并举”的长效机制,在长租领域出台了不少利好政策。万科等众多知名房企纷纷试水。然而在急速发展高歌猛进的过程中,各类问题也开始凸显。

  长租公寓考验房企的长期运营和管理能力,目前虽然没有成熟的模式可以遵循,长租公寓频频出现问题,算是给长租公寓行业交了学费。企业更从中体会到,在抢占市场的同时,提升运营能力和防范金融风险至关重要。
  

  五、 棚改变革

  为什么在楼市整体降温的大环境下,三四线城市能够逆市上升,保持房价的增长热度?其中一个重要原因就是货币化棚改政策在源源不断地提供资金和动力。

  截止11月底,镇江市区实施房屋征收拆迁面积181.7万平方米,完成153.4万平方米,完成率84.4%,完成量较去年同期增长50%。其中京口区完成57.8万平方米,润州区完成26.4万平方米,丹徒区完成37.5万平方米,镇江新区完成13万平方米,镇江高新区完成18.7万平方米。

  新出炉的2019年棚改计划中明确指出,地方政府不得以购买服务的名义变相举债,并要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要取消货币化安置优惠政策。失去棚改的红利,三四线城市的“春天”极有可能开始降温。
  

  六、“活下去”

  当行业大佬万科都需要高喊“活下去”的时候,已经有很多中小房企已经失去了发声的机会了。2018年,房企整体规模增速放缓,业绩增长与2017年同期有所差距,目标完成率普遍偏低。

  这是房企纷纷开始转型,开展多元化发展的一个信号。恒大开始牵手中国科学院,打造三大科研基地,正式进军高科技产业;碧桂园转型做现代农业,并分拆物业板块成功在港上市;万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设与生活服务商”……

  在继续保持地产开发的核心业务同时,房地产企业进行多元化发展的尝试,行业格局正在悄然改变。
  

  七、维权潮

  2018年新闻中“维权”两个字出现的频率大大上升,“维权潮”在全国各地的楼市遍地开花,但却不能一概而论。按照原因,维权事件可以分为两类:

  第一种大家很好理解,高周转模式下为了节约成本和时间,搞出的房屋有质量问题,业主理所当然地要去维权

  第二种则有点匪夷所思:房子降价,老业主心生不满前去维权。

  因为调控,在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。而2018年,因为房价逐渐开始出现了平稳的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。
  

  八、土拍降温

  如果房地产是“面包”,那土地就是“面粉”,可以说土地市场一向与房地产行业福祸相依。在楼市下行的大环境下,今年的土拍市场呈现量价齐跌的趋势。在土地调控和限价等因素影响下,房企拿地也趋于理性。

  受此影响,一大表现是全国各地土拍流拍现象严重。
  8月,太原8宗黄金地块,起拍价格130亿,全部流拍
  10月,西安2宗地块起拍价仅为3个月前价格一半,流拍
  11月,北京通州一地块无企业递交申请,流拍…
  ……

  不仅仅一二线城市,三四线城市土地流标也处于高位,年内三四线城市流标住宅土地1177宗,叠加一二线城市,合计住宅土地流标年内高达1501块。

  

  九、区域深耕

  之前,区域深耕风险很大,最大风险是遇到全国性的调控。如果一家房企的项目集中在某个区域,一旦该区域突然遇到大的调控,跌到周期底部,相当于被一锅端。
现在,这种风险已经明显降低。

  既有的调控确实成效可见,楼市整体已经降温,不需要加码调控来抑制楼市过热。接下来一年多时间内出台全国性调控政策的概率很小。而土地依然是大部分地区最重要的财政收入,尤其是三四五六线城市,地方政府对当地的楼市非常了解,不会随便加码调控。

  能够在一个地方深耕多年的房企,在当地必然拥有好的知名度和忠诚度。

  万科、中南、融创目前在镇江的项目
  ↓↓↓
  

  十、成品房元年

  2018年,被业内称为镇江成品房元年。

  2018年3月30日和6月14日土拍中,明确要求交付住宅产品需以成品交付。

  自楼市调控开始,镇江的成品房产品占比呈水涨船高之势。

  据小编不完全统计,今年上半年在新盘或者旧盘加推的项目中,成品房项目占到了一半以上。

  地产新时代,房企之间的竞争更多表现在规模、品质上的竞争,具备较大市场布局以及成品房领先技术优势的龙头企业或将大者恒大。
  

  编者按:看完2018年楼市的十大关键词,今年这一年的波澜起伏都展现在了我们面前。

  在从严调控的大背景下,有的人笑得合不拢嘴,有的人哭到哭不出声,房企、地方政府和购房者,不同的身份,不同的角度,就有不同的心情。

  那么,你的2018关键词是什么?

  接下来的2019年,你希望楼市的关键词是什么?

[ 本帖最后由 my0511星河 于 2018-12-27 09:18 编辑 ]





                  
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