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丁卯又上头条!7万平纯新盘规划曝光,或卖1万/㎡!究竟谁来买单?

  所谓风水轮流转,这句话在房产圈尤其明显,滨江、南徐、丹徒轮流火热,但今天小编想和大家聊聊镇江丁卯板块。丁卯板块位于镇江市主城东部,辖区面积20平方公里,与大港共同隶属镇江新区。

  

  丁卯板块一直默默无闻,究其原因有两点,一是板块内的楼盘比较少;二是区域内的各个楼盘也比较分散

  但随着丁卯高架的通车,大大提升了丁卯片区的区域优势,同时吾悦广场的开业,南师大附小的落成都将让板块不断焕发光彩。
  
  

  最近镇江市规划局公布了“镇江新区经五路以西丁卯桥路以南房地产建设项目规划平面布局图”,该X1701地块由南京建发于去年12月7日,以4300元/㎡的楼面地价所得,溢价率43%,后又宣布和中南、新城联合开发,由新城操盘。

  丁卯纯新盘规划曝光!将建15栋低密住宅

  

  (来源镇江市规划局)


  

X1701地块信息一览表
地块位置:经五路以西、丁卯桥路以南楼面地价起始价:3000元/
地块面积:70766拍得房企:南京建设发展集团有限公司
规划用地性质:商住楼面地价成交价:4300元/
出让年限:商业40年,住宅70年成交总价:7.12亿元


  
  X1701地块:
  1、15栋小高层、高层,共计1312户
  6幢约11层(1#、2#、8#、9#、10#、11#);
  3幢约16层(3#、7#、12#);
  6幢约33层(5#、6#、13#、15#、16#、17#);
  4幢商业(1、2、10#号楼也有部分底商)
  机动停车位:1320(地上132,地下1188)

  2、购房建议:
  项目附近均为成熟小区,居住氛围不错,生活配套相对齐全,日常生活够用;
  项目西侧尚有道路并未通车,环境有待改善。

  

  

  3、预计年中售楼处公开,团队组建中
  据了解,该项目由新城操盘,预计年中将公开营销中心,根据地价推导房价,未来房价预计将破万。而就在2月初,新城已在镇江进行大规模招聘,为项目储备人才。

  
  

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  价格猜想:未来售价10000/㎡?

  未来售价10000万/㎡?这个价格是怎么得来的呢?

  按照大多数开发商的定价规则,售价需要综合考虑土地成本、建安费用、税费,还包括企业的融资成本、利润率的要求。

  

  1、地价:成交楼面价并不是最终的地价,开发商还需要缴纳土地契税(成交价的3%)、市政配套费(镇江的标准每平米105元)

  2、建设成本:就是盖房子的成本,以镇江市场来看,目前高层的建安费用市场价大概2000-3000元/㎡,如果加上做精装,绿化,水系等,档次越高,成本越高;

  3、财税管理费用:主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用,包括各种税费,财务费用,管理费用,这部分费用不超过售价的17%

  4、企业所得税:税前利润的25%=(售价-财税管理费用)X25%=售价X83%X25%;

  5、预期利润:假定为10%。(目前随土地市场越发透明完善,政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少,开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的,这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。)

  计算公式:
  预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润

  由此计算:X1701地块土地成本4300/㎡,加上建安成本取2500元/㎡,再加上税费、融资成本、利润率等,未来售价或达到1万/㎡。(以上价格仅为猜想,实际价格以备案为准)
  
  

  楼面价:4300元/㎡
  房价计算结果≈10000元/㎡

  目前,2月镇江新区新房整体均价在7259元/㎡。如果X1701地块卖10000/㎡,将成为丁卯板块房价新高。

  

  周边楼盘价格影响楼盘定价

  在影响房价的众多因素中,有一种因素是相邻房价的影响。经验表明,相邻区位的房屋价格往往表现出正相关性。这一现象从“红盘”对周边房价拉动效应上体现得最为明显。

  例如,今年以来镇江多个“红盘”的成交明显带动了周边房价上涨:2017年5月31日,黄山西路以南九华山路以西二号地块(R1703)以9450/㎡楼面地价成交,地块成交前,该区域附近楼盘华都名城二手房均价在11328元/㎡,该地块成交数日内周边项目普涨5%以上,至今大半年时间,该楼盘二手房均价已在12413/㎡。

  

  目前丁卯板块房源供给并不多,据小编不完全统计,目前在售的有5家楼盘:

  

  

丁卯板块楼盘售价
项目名称均价最新动态
路劲诺丁山6490在售19#、23#联排别墅,建筑面积175、230,均价13000-15000元/㎡;65#66#高层,建筑面积89、131,均价6490元/㎡。
2077青年汇7700在售7#(24层)精装高层,建筑面积93、118,只剩2套顶楼
2077运河印象950016#公寓楼在售,建筑面积为50,精装均价9500元/,毛坯均价8500元/㎡,70年产权;商业墅建筑面积550㎡,均价16000元/㎡。
鼎星都市汇8450在售3#(30层),建筑面积约102、130㎡。
领东天第7650在售3#(16层)、5#(22层)、6#(32层)、9#(17/20/22层)高层,建筑面积约91-154㎡。



  
  鼎星都市汇

  楼盘简介:项目汇占据丁卯商圈中心的位置,采用时下流行的新古典主义建筑风格,大气沉稳;景观更是开发商的诚意之作,打造了镇江以“樱花物语”为主题的景观设计理念,搭配上百种名贵树种,犹如穿梭在公园里,真正做到移步易景。

  楼盘地址:丁卯桥路与新阳路交汇处(谷阳新村东侧)

  咨询电话:400-889-6130 转 2153

  楼栋分布图↓↓↓

  

  102㎡三室两卫一厅↓↓↓

  

  备案均价:8450元/㎡
  预计总价:约86.19万元
  首付3成:约25.86万元
  月供:约3202元

  领东天第

  楼盘简介:项目是集生态宜居、娱乐商业、酒店办公于一体的现代生活住区。 嘉源地产是嘉源集团旗下重要的一员,作为镇江本土优质的大型民营开发企业,深耕镇江20余年,拥有丰富而又强大的本土地产开发经验。

  楼盘地址:谷阳路与纬三路交汇处

  咨询电话:400-889-6130 转 2156

  楼栋分布图↓↓↓

  

  135㎡三室两卫两厅↓↓↓

  

  备案均价:7650元/㎡
  预计总价:约103.28万元
  首付3成:约30.98万元
  月供:约3837元

  同一个板块,基本配套条件几乎无差别,X1701盘比隔壁的新城吾悦广场价格或高出1000元/㎡

  

  (截图来源:安居客)



  不仅在版块内,放眼全市,X1701盘1万/㎡的价格优势也并不明显。目前,距离项目3公里左右的远洋山语四季首开高层均价不到8000/㎡,X1701盘在价格方面如何才能凸显优势是大难题。

  此外,想要高价备案并不容易。由此看来,X1701盘无价格优势,未来只能拼产品。我与购房人共同期待!

[ 本帖最后由 my0511白杨 于 18-2-12 11:08 编辑 ]





                  
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  • 注册 2005-10-24
  • 来自 江苏镇江
  •  






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  • 注册 2002-10-29
  • 行业 其它
  •  

高层或是小高精装修1W,可以接受。




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丁卯NO.1 永隆城市广场!移动全国不限流量,100M宽带,高清ITV,一共48元/月

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  • 注册 2007-5-15
  • 行业 其它
  •  

房价大涨的时候,起高层,不愁卖。
房价低涨的时候,起低密,占用地。
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镇江人工资真这么高吗?
炒成这样,子孙哪里还有子孙福?




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  • 注册 2008-4-5
  • 行业 轻工化工
  •  

有钱不买城东房。镇江人的老话。




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  • 注册 2011-3-21
  • 行业 医疗卫生
  • 我是车主 小花农 家有萌猫 钓鱼达人
  •  

我觉得·听老话的人应该不走城东走路的·都要绕路走·




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这么点地方让我写签名,搞笑~
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  • 注册 2017-5-1
  •  

没钱就不要买,城东自住拉倒吧




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  • 注册 2009-11-1
  • 行业 其它
  •  

索普,电厂,化工园靠的太近,是硬伤




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15862979344
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  • 注册 2007-7-20
  • 行业 工业制造
  •  

都吹吧




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  • 注册 2006-3-17
  •  

一是板块内的楼盘比较少;
我也是醉了,真是胡说八道不打草稿




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  • 注册 2017-12-3
  •  

不管那座城市我喜欢城东房,阳气重!




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  • 注册 2015-5-19
  •  

还是丹徒新区好,两面环山,一面环湖,空气好,交通也方面




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  • 注册 2010-9-19
  • 行业 IT 通信
  •  

丁卯紫气东来!!!




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